Wer 2026 ein Haus in Nordrhein-Westfalen kauft, übernimmt nicht nur die Immobilie, sondern auch die energetischen Pflichten des Vorbesitzers. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das Gebäudeenergiegesetz ablöst. Die viel zitierte 30-Jahre-Regel für alte Heizkessel ist entfallen, zwei Nachrüstpflichten bleiben jedoch bestehen und treffen Käuferinnen und Käufer innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang. Dazu kommen in NRW landesrechtliche Vorgaben, die im Kaufprozess gerne übersehen werden. Dieser Beitrag ordnet ein, was wirklich Pflicht ist, was freiwillig bleibt und wie Sie beides sinnvoll verbinden.

Vom GEG zum GModG: Was sich 2026 geändert hat

Der Bundestag hat die Novelle am 10. Juli 2026 beschlossen, in Kraft getreten ist sie am 29. Juli 2026. Das GModG ersetzt das Gebäudeenergiegesetz vollständig. Für Bestandsgebäude bedeutet das vor allem: Der Zwang zum Heizungstausch fällt weg, die baulichen Nachrüstpflichten an der Gebäudehülle bleiben. Wer eine Immobilie kauft, sollte diese beiden Ebenen sauber trennen.

Regelung	Bis Juli 2026 (GEG)	Seit 29.07.2026 (GModG)
Betrieb alter Öl- und Gaskessel	Verbot nach 30 Jahren	entfallen, funktionierende Kessel dürfen weiterlaufen
65 Prozent erneuerbare Energien bei neuer Heizung	Pflicht	entfallen
Beratungspflicht vor Einbau einer fossilen Heizung	Pflicht	entfallen
Kopplung an die kommunale Wärmeplanung	maßgeblich für den Stichtag	entkoppelt
Dämmung oberste Geschossdecke oder Dach	Pflicht	bleibt Pflicht (§ 35 GModG)
Dämmung von Wärme- und Warmwasserleitungen	Pflicht	bleibt Pflicht
Zweijahresfrist nach Eigentümerwechsel	Pflicht	bleibt Pflicht
Klimaneutrale Brennstoffe in neuen fossilen Heizungen	nicht geregelt	Quoten ab 2029

Pflicht 1: Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG)

Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 W/(m²K) nicht überschreitet. Alternativ darf das darüber liegende Dach gedämmt werden. Für begehbare Decken und für Zwischensparrendämmung sieht das Gesetz technische Erleichterungen vor, wenn die Dämmschichtdicke durch die vorhandene Konstruktion begrenzt ist. Maßgeblich ist dann die Wärmeleitfähigkeit des verwendeten Materials.

Die Pflicht klingt technisch, ist in der Praxis aber oft die günstigste Maßnahme am ganzen Haus. Eine ungedämmte Geschossdecke gehört zu den größten Wärmeverlusten im Altbau, und die Ausführung ist in vielen Fällen an einem Wochenende erledigt.

Pflicht 2: Dämmung der Wärme- und Warmwasserleitungen

Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, typischerweise im Keller, müssen nachträglich gedämmt werden. Betroffen sind Verteilleitungen und Armaturen. Auch diese Maßnahme rechnet sich meist innerhalb weniger Jahre, weil die Verluste einer ungedämmten Kellerleitung über die Heizperiode erheblich sind. Kontrolliert wird beides regelmäßig durch die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau.

Die Zweijahresfrist: Warum Käufer anders behandelt werden

Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser gilt eine Ausnahme: Wer sein Haus bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist von den Nachrüstpflichten befreit. Diese Befreiung ist jedoch personengebunden. Sie geht nicht auf den Käufer über. Mit dem Eigentumsübergang entsteht die Pflicht neu, und ab Eintragung im Grundbuch läuft die Frist von zwei Jahren.

Ausnahmen bestehen weiterhin dort, wo sich die Maßnahme durch die eingesparte Energie nicht in angemessener Frist erwirtschaften lässt, sowie bei denkmalgeschützter oder besonders erhaltenswerter Bausubstanz. Beides ist kein Selbstläufer: Die Unwirtschaftlichkeit muss begründet werden, und beim Denkmalschutz entscheidet die zuständige Untere Denkmalbehörde. Verstöße gegen die Vorschriften des GModG können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Wenn Sie ohnehin sanieren: die bedingten Anforderungen (§ 36 GModG)

Neben den Nachrüstpflichten kennt das GModG die sogenannten bedingten Anforderungen. Sie greifen nicht automatisch, sondern nur dann, wenn Sie ein Bauteil ohnehin verändern. Betroffen sind Außenwände, Fenster und sonstige transparente Bauteile, Dächer und Decken zu unbeheizten Dachräumen sowie Kellerdecken und untere Gebäudeabschlüsse. Wird ein solches Bauteil erneuert, ersetzt oder erstmals eingebaut, muss es den energetischen Mindestanforderungen des Gesetzes genügen.

Wichtig ist die Bagatellgrenze von 10 Prozent: Bleibt die betroffene Teilfläche unter 10 Prozent der Gesamtfläche der jeweiligen Bauteilgruppe, gelten die Anforderungen nicht. Wer also einzelne Fenster tauscht, bleibt häufig darunter. Wer die ganze Westfassade neu verputzt, nicht. Ebenfalls ausgenommen sind Bauteile, die nach dem 31. Dezember 1983 unter Einhaltung der damaligen energiesparrechtlichen Vorschriften errichtet oder erneuert wurden.

Genau hier lohnt sich die Reihenfolge: Wer die Bauteile eines Hauses in der richtigen Abfolge angeht, erfüllt die Pflichten nebenbei und nimmt gleichzeitig Fördermittel mit. Diese Abfolge ist der Kern eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP).

Die Heizung: keine Austauschpflicht, aber ein Zeitplan

Die gekaufte Gas- oder Ölheizung darf weiterlaufen, solange sie funktioniert. Reparaturen bleiben zulässig. Wer sich nach dem Kauf jedoch für eine neue fossile Heizung entscheidet, übernimmt einen Zeitplan: Ab 2029 müssen die eingesetzten Brennstoffe schrittweise klimaneutrale Anteile enthalten, bis 2045 vollständig.

Ab	Anteil klimaneutraler Brennstoffe
2029	10 Prozent
2030	15 Prozent
2035	30 Prozent
2040	60 Prozent
2045	100 Prozent

Biomethan und Bioöl sind heute deutlich teurer als konventionelles Gas oder Heizöl. Die Quoten wirken deshalb weniger als Verbot, sondern als Kostenrisiko über die Nutzungsdauer. Wärmepumpen, Wärmenetzanschlüsse und Biomasseheizungen erfüllen die Anforderungen ohne Quotenlogik. Für die Entscheidung zählt am Ende die Heizlast des Gebäudes, und die hängt wiederum an der Qualität der Gebäudehülle.

NRW-spezifisch: Was über das Bundesrecht hinausgeht

Zustands- und Funktionsprüfung privater Abwasserleitungen

Grundstückseigentümer in NRW müssen ihre privaten Abwasserleitungen auf Zustand und Funktion prüfen lassen. Rechtsgrundlage sind das Wasserhaushaltsgesetz, § 61a des Landeswassergesetzes NRW und die Selbstüberwachungsverordnung Abwasser (SüwVO Abw). Seit der Novelle 2020 gilt die frühere pauschale Frist für häusliches Abwasser außerhalb von Wasserschutzgebieten nicht mehr. Geprüft werden muss aber weiterhin bei neu errichteten oder wesentlich geänderten Leitungen, bei begründetem Verdacht, bei gewerblichem Abwasser mit erhöhtem Gefährdungspotenzial sowie überall dort, wo die Gemeinde eine Frist per Satzung festgelegt hat. In festgesetzten Wasserschutzgebieten gelten strengere Regeln, insbesondere für Leitungen, die vor 1965 verlegt wurden.

Für den Hauskauf heißt das: Fragen Sie vor dem Notartermin bei der Gemeinde nach der örtlichen Satzung und lassen Sie sich vorhandene Prüfbescheinigungen aushändigen. Eine nachträglich festgestellte schadhafte Grundleitung ist einer der teuersten Überraschungsposten nach dem Einzug.

Weitere Punkte auf Landes- und Kommunalebene

• Grunderwerbsteuer. In NRW 6,5 Prozent des Kaufpreises, zusammen mit Notar, Grundbuch und Maklerhonorar landen die Nebenkosten meist bei 10 bis 12 Prozent.
• Denkmalschutz. Eingetragene Denkmäler und Gebäude in Denkmalbereichssatzungen brauchen für jede energetische Maßnahme eine denkmalrechtliche Erlaubnis. Innendämmung, Kastenfenster und Aufsparrenlösungen sind hier die übliche Diskussion.
• Erhaltungs- und Gestaltungssatzungen. Sie können Materialien, Farben und Dachaufbauten vorgeben und damit auch die Dämmstärke begrenzen.
• Baulasten. Das Baulastenverzeichnis wird in NRW beim Bauaufsichtsamt geführt und ist nicht identisch mit dem Grundbuch. Einsicht lohnt immer.
• Altlasten und Kampfmittel. Kreis beziehungsweise kreisfreie Stadt führen die Kataster, bei Bauvorhaben ist die Kampfmittelabfrage in weiten Teilen von NRW Routine.
• Bezirksschornsteinfeger. Feuerstättenbescheid und Kehrbuch geben Auskunft über Alter und Zustand der Heizung. Ein Blick hinein ersetzt manches Verkäuferversprechen.

Energieausweis richtig lesen

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und dem Käufer übergeben werden. Verbrauchsausweise bilden das Heizverhalten der Vorbewohner ab, Bedarfsausweise die Bausubstanz. Für die Kaufentscheidung ist der Bedarfsausweis die belastbarere Grundlage. Ab Anfang 2027 wird der Energieausweis für Wohngebäude standardmäßig digital ausgestellt, mit angepassten Berechnungsregeln. Wichtig für die Praxis: Der Energieausweis ist ein Vergleichsinstrument, keine Sanierungsplanung. Er nennt weder die richtige Reihenfolge noch die Kosten.

Förderung: Was Käufer 2026 abrufen können

• Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (BAFA, BEG EM). Dämmung von Dach, Geschossdecke, Fassade und Kellerdecke sowie Fenstertausch werden bezuschusst. Mit iSFP-Bonus steigt der Fördersatz.
• Heizungstausch (KfW 458). Grundförderung plus Boni, in der Spitze bis 70 Prozent, bei sehr niedrigem zu versteuerndem Haushaltseinkommen bis 80 Prozent. Details dazu in unserem Beitrag zur Heizungsförderung nach KfW 458.
• Energieberatung für Wohngebäude (BAFA). Der iSFP selbst wird gefördert, der Eigenanteil bleibt überschaubar.
• Baubegleitung. Die Fachplanung und Begleitung durch einen Energieeffizienz-Experten ist eigenständig förderfähig und bei vielen Programmen ohnehin Pflicht.

Die wichtigste Regel bleibt unverändert: Der Förderantrag muss vor der Auftragsvergabe gestellt sein. Ein bereits unterschriebener Handwerkervertrag ohne Förderbezug gilt als vorzeitiger Maßnahmenbeginn und kostet den Zuschuss vollständig.

Checkliste vor dem Notartermin

Unsere Empfehlung als unabhängige Energieberatung

Die Pflichten aus dem GModG sind für sich genommen überschaubar. Teuer wird es, wenn sie isoliert abgearbeitet werden. Wer die Geschossdecke dämmt, ohne zu wissen, wann Dach, Fenster und Heizung folgen, verbaut sich Fördersätze und produziert Bauteilübergänge, die später wieder aufgemacht werden müssen. Deshalb empfehlen wir Käuferinnen und Käufern zwei Schritte.

Wir arbeiten als unabhängiges Ingenieurbüro ohne Produktbindung und sind in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes geführt. Tätig sind wir unter anderem in Köln, Bergisch Gladbach, im Rhein-Sieg-Kreis und im weiteren Umfeld. Eine Übersicht aller Leistungen finden Sie auf der Seite Leistungen.

Häufige Fragen

Muss ich nach dem Hauskauf die alte Gasheizung austauschen?

Nein. Das GModG kennt keine pauschale Austauschpflicht mehr. Eine funktionierende Gas- oder Ölheizung darf weiterbetrieben und repariert werden. Wirtschaftlich kann ein Tausch trotzdem sinnvoll sein, insbesondere bei Kesseln jenseits der 20 Jahre.

Ab wann läuft die Zweijahresfrist genau?

Ab dem Eigentumsübergang, also der Eintragung im Grundbuch, nicht ab der Beurkundung des Kaufvertrags. Bei einer Erbschaft gilt der Erbfall als Eigentumsübergang.

Gilt die Ausnahme für Altbesitzer auch für mich als Käufer?

Nein. Die Befreiung für Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, ist personengebunden und endet mit dem Verkauf.

Was passiert, wenn ich die Frist verstreichen lasse?

Die Pflicht bleibt bestehen. Festgestellt werden Verstöße in der Praxis meist über den Bezirksschornsteinfeger. Bußgelder bis 50.000 Euro sind möglich, in der Regel wird zunächst eine Frist zur Nachbesserung gesetzt.

Quellen

• BBSR: Infoportal zum Gebäudemodernisierungsgesetz, Neuregelungen mit dem GModG
• BBSR: Bedingte Anforderungen zur energetischen Modernisierung (§ 36 GModG)
• Gesetzestext: § 35 GModG, Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes
• Deutscher Bundestag: Bundestag beschließt Heizungsgesetz-Novelle
• Verbraucherzentrale: GModG: Was steht im Gebäudemodernisierungsgesetz?
• ADAC: Heizungsgesetz: Das ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026
• LANUK NRW: Zustands- und Funktionsprüfung privater Abwasserleitungen
• Umweltministerium NRW: Private Abwasserleitungen, Fristen und Wasserschutzgebiete
• KfW: Zuschuss Nr. 458, Heizungsförderung für Privatpersonen
• BAFA: Bundesförderung für effiziente Gebäude im Überblick
• Ingenieurbüro Ravenstein: Energieberatung, iSFP und Baubegleitung für Wohngebäude

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Energieberatung, Rechts- oder Steuerberatung. Gesetzliche Vorgaben, Förderrichtlinien und kommunale Satzungen ändern sich laufend, einzelne Regelungen treten erst 2027 in Kraft. Maßgeblich sind allein die jeweils gültigen Fassungen der Gesetze und Förderprogramme sowie die Auskunft der zuständigen Behörde. Wir empfehlen ausdrücklich eine persönliche Beratung für Ihr konkretes Gebäude. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand: 18.09.2026.